De aankoop van een onroerend goed is een belangrijke beslissing. Alvorens over te gaan tot de aankoop van een terrein of woning neem je best een aantal voorzorgen, wil je niet voor financiële of andere verrassingen komen te staan. Onderstaande richtlijnen kunnen hierbij helpen.
| ANALYSE VAN DE BOUWGROND |
- is de vorm van het perceel geschikt voor de op te trekken woning ?
- vertoont de grond belangrijke niveauverschillen ?
- hoe is de oriëntatie (zon-/regenkant) ?
- hoe is de ondergrond ? Bij onzekerheid laat je best een grondsondering uitvoeren.
- is de grond geschikt voor een tuin ?
|
| ANALYSE VAN EEN BESTAANDE WONING |
- vertoont de woning belangrijke bouwfysische gebreken (vochtige muren, thermische isolatie, zettingsscheuren, enz...)
- dienen er belangrijke verbouwingswerken uitgevoerd te worden om de woning aan de eigen wensen aan te passen ?
|
Indien de voorafgaande aspecten voldoen aan uw verwachtingen, kan men de verkoper vragen een optie tot aankoop te ondertekenen. Dit is een geschreven document waarbij hij aan de heer ‘X", aspirant-verkoper van het goed (summiere beschrijving) voor de duur ‘Y’ een optie geeft op de aankoop van ... . Dit attest moet door de verkoper ondertekend en gedateerd worden. De optie brengt voor de koper geen enkele verplichting mee. De verkoper daarentegen mag het goed niet verkopen aan een derde persoon, en wel gedurende de in de optie bepaalde termijn. Met de ondertekening van deze optie wordt de eerste etappe afgesloten.
Stedenbouwkundige voorschriften
Gewestplannen
De overheid maakt zich met recht zorgen over het bewaren van een zekere harmonie in onze omgeving. Daarom werden in de jaren zestig en zeventig gewestplannen opgemaakt. Het zijn gekleurde bodembestemmingskaarten die vastleggen welke functies (woongebied, industriegebied, ambachtelijke zone, agrarisch gebied, ...) in een bepaald gebied toegelaten kunnen worden. De bestemming volgens het gewestplan zal het belangrijkse criterium zijn voor het al dan niet toestaan van een bouwvergunning.
Wenst U een grond voor het oprichten van een woning te kopen, ga dan zeker na of de grond binnen het woongebied of landelijk woongebied gelegen is. Buiten deze zones is het in principe niet mogelijk een woning op te richten.
Bijzondere plannen van aanleg
Uw grond kan gelegen zijn in een Bijzonder Plan van Aanleg (BPA) : dat is een nog gedetailleerder ordeningsplan dan het gewestplan. Naast de bestemming van de grond worden ook specifieke voorschriften opgelegd zoals : kroonlijsthoogte, dakhelling, materialen en dergelijke meer. Vraag de voorschriften van het BPA aan de dienst Ruimtelijke Ordening van uw gemeente.
Verkavelingen
Een verkavelingsvergunning is vereist indien de eigenaar van een perceel de grond wil verdelen of herschikken in een aantal kleinere kavels, bestemd voor het oprichten van woningen. Deze vergunning geeft aan de eigenaar de toelating om deze kavels te verkopen en geeft aan de kopers de waarborg dat zij op die percelen een woning mogen oprichten.
Ligt uw grond in een verkaveling dan worden er eveneens meer specifieke voorschriften opgelegd.
Stedenbouwkundighe attesten
| Stedenbouwkundig attest nr. 1 |
|
Als U overweegt een bouwgrond te kopen die buiten een verkaveling en buiten een BPA gelegen is, maar U twijfelt nog over de bestemming van het perceel, dan kunt U een stedenbouwkundig attest nr. 1 aanvragen. Dit geeft de bestemming van de grond overeenkomstig het gewestplan. Dergelijk attest, waaruit blijkt dat de aan te kopen grond BOUWGROND is wordt best verkregen alvorens de verkoopsovereenkomst te ondertekenen.
Een stedenbouwkundig attest nr. 1 heeft een geldigheidsduur van 1 jaar.
|
| Stedenbouwkundig attest nr. 2 |
|
Indien U reeds een project in gedachten hebt, maar niet zeker bent of u het wel mag realiseren, kunt U een stedenbouwkundig attest nr. 2 aanvragen. Hierbij vraagt U eigenlijk een princiepsakkoord aan voor de door U geplande werken. U hoeft hiervoor geen eigenaar van de grond te zijn, zodat U een eventuele verkoop zou kunnen laten afhangen van een al dan niet gunstig advies. U hoeft ook geen door een architect uitgewerkt plan in te dienen; een voorontwerp volstaat gewoonlijk. Let er wel op dat U correcte gegevens doorgeeft, want het attest zal later dienen voor de beoordeling van de bouwaanvraag. Een stedenbouwkundig attest geeft enkel een princiepsakkoord en is dus geen bouwvergunning. Er moet later dus nog een volledig bouwaanvraagdossier worden ingediend. Net zoals een stedebouwkundig attest nr. 1 heeft een stedenbouwkundig attest nr. 2 eveneens een geldigheidsduur van 1 jaar.
|
Bij de notaris
De notaris bemiddelt bij de aankoop van een bouwgrond of een woning en bij het verlijden van akten en leningsakten. U kunt bij de notaris een eerste advies vragen in verband met de voorgenomen aankoop van een grond of huis, en hulp bij het opstellen van de koopovereenkomst. Hij kan U op financieel en juridisch gebied belangrijke raad geven. Zo kan hij U ondermeer meedelen of het goed belast is met erfdienstbaarheden zoals recht van overgang, hoogspanningsleidingen, nutsleidingen e.d.
Beide partijen - koper en verkoper- zijn vrij een eigen notaris te kiezen zonder verhoging van de kosten. De notaris moet op het ogenblik van de verkoop kunnen garanderen dat het beoogde goed wel degelijk een perceel bouwgrond is. Deze garantie wordt gegeven op basis van een stedenbouwkundig attest of door te verwijzen naar een goedgekeurde, en niet vervallen verkaveling.
Sinds 1 oktober 1996 moet bij elke verkoop een bodemattest afgeleverd worden, waaruit blijkt dat het terrein niet getroffen is door bodemverontreiniging. Dit attest wordt meestal door de notaris aangevraagd bij OVAM (zie verder).
De authentieke akte
De overeenkomst dient nog officieel gewaarmerkt en geregistreerd te worden. Ook dit is de taak van de notaris. De registratiekosten zijn vervat in wat men in de volksmond de "notariskosten" of het "schrijven" noemt. De registratiekosten bedragen 12,5 % van de prijs van het onroerend goed. Onder bepaalde voorwaarden kan men vermindering van registratiekosten krijgen. Uw notaris zal hieromtrent de nodige inlichtingen verschaffen.
Bodemattest
Alvorens een overeenkomst te sluiten betreffende de overdracht van gronden - zoals gedefinieerd in het bodemsaneringsdecreet - moet de overdrager bij de OVAM een bodemattest aanvragen. De bedoeling hiervan is de verwerver van gronden te beschermen. Binnen de twee maanden moet de OVAM het attest afleveren.
De overdrager deelt de inhoud van het bodemattest aan de kandidaat-verwerver mee. Dit bodemattest dient reeds in de onderhandse akte opgenomen te worden. De notaris moet dan ook in alle akten van overdracht opnemen :
- de verklaring van de overdrager dat de verwerver voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest
- de inhoud van het bodemattest zelf opnemen.
Worden deze vereisten niet nageleefd, dan kunnen de verwerver en de OVAM de nietigheid van de overdracht vorderen.
Overdracht van gronden, waarop een inrichting gevestigd is of was of waar een activiteit wordt of werd uitgeoefend die voorkomt op een door OVAM vastgestelde lijst, is slechts mogelijk na een oriënterend onderzoek. Na uitvoering van dit oriënterend onderzoek, dient de overdrager het voornemen tot overdracht aan OVAM mee te delen.
Indien OVAM meent dat er - op basis van dit onderzoek of op basis van haar gegevens uit het register van ernstig verontreinigde gronden - aanwijzingen zijn dat de gronden in die mate verontreinigd zijn dat de saneringsplicht kan ontstaan, dan maant zij de overdrager aan tot het uitvoeren van een beschrijvend onderzoek.
Naargelang het om nieuwe of historische (ontstaan vòòr 29 oktober 1995) bodemverontreiniging gaat, wordt de sanering verschillend behandeld.
Als een sanering noodzakelijk blijkt, kan de overdracht enkel plaatsvinden op voorwaarde dat de overdrager :
- een bodemsaneringsproject heeft opgesteld
- jegens de OVAM de verbintenis heeft aangegaan de bodemsaneringswerken uit te voeren
- financiële zekerheden heeft gesteld.
Indien je vragen hebt in verband met het bodemsaneringsdecreet of indien je formulieren wenst om een bodemattest aan te vragen, dan kan je terrecht bij OVAM - dienst Sanering - Kan. de Deckerstraat 22-26 te 2800 Mechelen (tel.: 015 28 42 84) of bij de administratie van de gemeentelijke dienst ruimtelijke ordening (tel.: 03 740 02 33)
De architect
Als kandidaat-bouwer is men wettelijk verplicht een beroep te doen op een architect voor het opmaken van de plannen en voor de controle op de uitvoering van de werken. Nochtans zijn er uitzonderingen waarbij de verplichting tot aanstellen van een architect vevalt.
Een architect kan U reeds helpen bij de keuze van de bouwgrond. Met kennis van zaken kan hij belangrijke aspecten evalueren zoals bodemgesteldheid, niveauverschillen, grondaanvullingen, oriëntatie e.d.
Daarna zorgt uw architect voor het voorontwerp, de kostprijsraming, het bouwaanvraagdossier, de uitvoeringsplannen, het bestek en het toezicht op de werken.
Zijn taak eindigt bij de definitieve oplevering van de bouwwerken.
Als technicus-raadgever dient hij ervoor te zorgen dat uw bouwwensen gerealiseerd worden, rekening houdend met het voorziene budget en met kennis van de moderne technieken en materialen. Hij blijft gedurende 10 jaar aansprakelijk voor het concept en de uitvoering.
Het ereloon van de architect wordt vastgelegd in het contract tussen opdrachtgever en architect. Er zijn geen opgelegde tarieven; niettemin houden heel wat architecten zich aan de minimumbarema’s van de Orde van Architecten.
Kadastraal inkomen
De belastingadministratie kent aan elk onroerend goed een kadastraal inkomen (KI) toe. Dat is het inkomen dat een onroerend goed, bebouwd of onbebouwd, gedurende twaalf maanden wordt geacht op te brengen. Het bedrag wordt bepaald door de grootte van het goed, de ligging, de comfort-uitrusting.
Na ingebruikname van een nieuwe woning en na merkelijke verbouwingswerken moet het door U ingevulde formulier, dat U overhandigd werd bij de bouwvergunning, binnen de dertig dagen afgeleverd worden bij het kadaster.
De administratie van het kadaster laat U daarna weten welk KI ze aan uw woning toekent. Indien U hiermee niet akkoord gaat moet U een gemotiveerd bezwaarschrift indienen.
Onroerende voorheffing
Als eigenaar (bezitter, erfpachter, opstalhouder, vruchtgebruiker) dient U onroerende voorheffing (grondbelasting) te betalen. De onroerende voorheffing wordt berekend op het KI, en omvat een aandeel voor de staat, de provinciale en de gemeentelijke opcentiemen.
In sommige gevallen kan U vermindering van de onroerende voorheffing krijgen.
Hiervoor dient U inlichtingen te nemen bij het Ministerie van Financiën, Administratie van het Kadaster, Stationsplein 3 te 9120 Beveren, tel.: 03 775 99 57 en 03 755 84 02; openingsuren dinsdag van 9.00u - 12.00u of na afspraak.